Ist ein Verkäufer verpflichtet, die Käuferin über Mängel an der Kaufsache zu informieren? Grundsätzlich haftet der Verkäufer nach Art. 197 ff. OR der Käuferin verschuldensunabhängig sowohl für die zugesicherten Eigenschaften an der Kaufsache als auch für das Vorhandensein von allfälligen Mängeln, die den Wert oder die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern (Sachgewährleistung). Gemäss Art. 199 OR können die Vertragsparteien die Sachgewährleistung jedoch vertraglich wegbedingen. Eine solche Wegbedingung ist indessen ungültig, wenn der Verkäufer der Käuferin die Mängel arglistig verschwiegen hat.

Nehmen wir das Beispiel eines Immobilienkaufs. Nach der Übernahme macht die Käuferin geltend, die Immobilie habe Feuchtigkeitsschäden im Dachgeschoss, die der Verkäufer nicht erwähnt, d.h. arglistig verschwiegen habe. Die Parteien hatten die Sachgewährleistung vertraglich wegbedungen. Es stellt sich nun die Frage, ob der Mangel arglistig verschwiegen wurde und folglich der Verkäufer die Käuferin über den Mangel hätte informieren müssen. Gemäss Rechtsprechung setzt arglistige Täuschung durch Verschweigen eine Aufklärungspflicht des Verkäufers voraus. Eine solche Aufklärungspflicht kann sich durch ein Vertrags- oder Vertrauensverhältnis ergeben. Insbesondere bei Vertragsverhandlungen wird ein Vertrauensverhältnis grundsätzlich bejaht. Eine entsprechende Aufklärungspflicht entfällt jedoch, wenn der Verkäufer nach Treu und Glauben annehmen darf, dass die Käuferin den tatsächlichen Sachverhalt ohne Weiteres erkennen kann. Falls also die Beweisaufnahme ergibt, dass die Feuchtigkeitsschäden für einen Käufer ersichtlich sind, ist eine arglistige Täuschung zu verneinen und dem Verkäufer obliegt keine Aufklärungspflicht betreffend Feuchtigkeitsschaden. Die Käuferin hätte den Schaden selbst erkennen können und rügen müssen. Zeigt die Beweisaufnahme hingegen, dass der Feuchtigkeitsschaden für die Käuferin nicht erkennbar war, trifft den Verkäufer eine Aufklärungspflicht. Unterlässt er die Aufklärung der Käuferin, handelt er arglistig und macht sich haftbar.

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Autorin: Stephanie Kaiser / 18. Mrz. 2021, 14:32