Eine besondere Herausforderung stellt die Kündigung eines Mietvertrages bei mehreren Parteien mieterseitig dar. Eine solche Mehrheit von Mietern besteht beispielsweise, wenn am Mietvertrag auf der Seite der Mieter ein Ehe- oder Konkubinatspaar, eingetragene Partner oder eine andere Gemeinschaft (bspw. als einfache Gesellschaft) beteiligt ist.

Solche Mietermehrheiten haben in der Praxis eine grosse Bedeutung. Zu denken ist beispielsweile an Studenten-WGs, Konkubinatspaare, Patch-Work-Families, sogenannte «Business-WG’s», Alters-Wohngemeinschaften oder ganz allgemein an den Trend zum gemeinschaftlichen Wohnen.

Durch den gemeinsamen Zweck der Wohnungsmiete nimmt die rechtliche Praxis bei diesen Verhältnissen regelmässig den Bestand einer einfachen Gesellschaft an (Art. 530 ff. OR). Schliessen also beispielsweise zwei Konkubinatspartner gemeinsam einen Mietvertrag als Mieter ab, gelten diese als einfache Gesellschaft.

Eine Mehrheit von Mietern bewirkt unter anderem, dass diese gegenüber dem Vermieter solidarisch haften (Art. 544 Abs. 3 OR), die Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) nur gemeinsam verlangen können, das Recht auf Anfechtung einer Mietzinserhöhung oder eine Kündigung nur allen Mietern gemeinsam zusteht und auch nur alle Mieter gemeinsam kündigen können bzw. diesen auch nur gemeinsam gekündigt werden kann.

Interessieren soll im Folgenden insbesondere die Problematik, wenn zwei (oder mehr) Mieter eine einfache Gesellschaft bilden (z.B. als Konkubinat oder Studenten-WG) und sich hinsichtlich der Kündigung des Mietverhältnisses uneinig sind.

Zunächst ist hierbei zwischen dem Innen- und dem Aussenverhältnis zu differenzieren. Zieht nämlich einer der Mitmieter aus (z.B. infolge einer Trennung), ändert dies grundsätzlich noch nichts am Bestand des Mietvertrages und an der Solidarhaftung für den Mietzins. Auch wenn nur einer der ehemaligen Mitmieter in der gemeinsamen Wohnung verbleibt, berührt dies den gemeinsamen Vertrag mit dem Vermieter zunächst nicht und die Mitmieter haften weiterhin solidarisch für den Mietzins. Es besteht kein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Entlassung nur eines Mieters aus dem Vertrag und auch kein Anspruch des anderen Mieters auf alleinige Übernahme des Vertrages. Um die Wohnung auf Seite der Mieter kündigen zu können, bräuchte es eine Kündigung (Willenserklärung) von allen beteiligten Mitmietern. Können sich die Mieter nicht auf eine gemeinsame Kündigung einigen, hat der Auszug eines Mitmieters die Beendigung der einfachen Gesellschaft zur Folge, da der Gesellschaftszweck des gemeinsamen Wohnens unerreichbar geworden ist.

Nach der Beendigung der einfachen Gesellschaft muss diese, unter Mitwirkung aller Gesellschafter, liquidiert werden (Art. 550 Abs. 1 OR). Der Eintritt des Auflösungsgrundes und somit die Auflösung berührten nämlich zunächst nicht die rechtliche Existenz der Gesellschaft, sondern führten vorerst lediglich zu einer Zweckänderung. Der neue Zweck der alten Gesellschaft ist die Auflösung der gemeinsamen und mit Dritten eingegangenen Rechtsverhältnisse, die Begleichung der Schulden sowie die Verteilung der Aktiven auf die einzelnen Gesellschafter.

Die Liquidation bedeutet vorliegend nichts anderes als die Kündigung des Mietvertrages durch die Gesellschafter selbst. Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, an den Liquidationshandlungen mitzuwirken und entsprechend die Auflösung des gemeinsamen Mietvertrages zu ermöglichen, z.B. durch Abgabe der Kündigungserklärung bzw. durch Bevollmächtigung eines anderen Gesellschafters, die Kündigung auszusprechen. Wenn sich einer der Gesellschafter (bzw. Mitmieter) weigert, bleibt dem anderen nichts Anderes übrig, als auf Abgabe der benötigten Willenserklärung zu klagen. Der vollstreckbare Gerichtsentscheid ersetzt dann die verweigerte Willenserklärung.

Da der uneinsichtige Gesellschafter bei fehlender Bereitschaft zur Mitwirkung an den Liquidationshandlungen schadenersatzpflichtig wird, empfiehlt es sich aus praktischen Gesichtspunkten, die Gesellschaft möglichst frühzeitig schriftlich zu kündigen. Sobald feststeht, dass die Mitmieter getrennte Wege gehen möchten, ist der Gesellschaftszweck zum gemeinsamen Mieten und Bewohnen einer Wohnung hinfällig und die Liquidation ordentlich abzuwickeln. Darüber hinaus zeigt die anwaltliche Praxis regelmässig, dass eine fundierte Kündigung des Gesellschaftsvertrages die Kooperationsbereitschaft auf allen Seiten fördert.

Aus strategischer Sicht und um die sehr mühsame Klage auf Abgabe der benötigten Willenserklärung zu vermeiden, wäre es auch überlegenswert, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und eine vermieterseitige Kündigung zu erwirken. Da gegen eine solche wiederum nur alle Mitmieter gemeinsam Einsprache erheben könnten, bliebe die Kündigung unangefochten und würde entsprechend nach Ablauf der Kündigungsfrist wirksam.

Zur einfacheren Strukturierung von derartigen Mietverhältnissen und zur Vermeidung von allfälligen Verfahren, wäre von Beginn an eine Struktur durch Miet- und Untermietverträge anzuraten.

Bitte beachten Sie, dass die Einleitung der notwendigen Schritte der umfassenden Beratung eines Rechtsanwaltes bedarf. Gerade die strengen formalrechtlichen Vorgaben können ansonsten das effiziente Vorgehen erschweren oder gar verunmöglichen.

 

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Autoren: Martin Hütte und Eric Baumgartner / 18. Jul. 2016, 15:48